Rhetorische Pitch-Duelle und versierte Logistikexperten

Interview mit Diana Schumann und Dominic Thoma, Co-Heads of Industrial & Logistics Investment bei JLL Germany

Die Partnerschaft rückt die Bedeutung des Themas Brachflächen bei Logistikimmobilien noch stärker in den Vordergrund

Wenn es sowohl an Gewerbefläche als auch an Wohnraum im urbanen Raum fehlt, warum dann nicht beides kombinieren? Moderne Bauweisen ermöglichen eine multifunktionale Nutzung von großen Immobilien. So können bei entsprechend architektonischer Planung Logistik- und Industrieimmobilien mit beispielsweise Büroräumen oder Wohnungen kombiniert werden. Diese Hybridlösung bietet sowohl Entlastung auf dem Wohnungsmarkt als auch für den Flächenmangel bei Gewerbeimmobilien. 

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Aussteller und Partner werden Teil des Rahmenprogramms

In der Welt von Industrie- und Logistikimmobilien hat sich ein bemerkenswerter Trend abgezeichnet: Der Leerstand erreichte ein historisches Tief, was sowohl Chancen als auch Herausforderungen mit sich bringt. Dieser Trend geht mit Veränderungen bei den Mietpreisen und im Neubausektor einher. Historisch niedriger Leerstand bei Logistikimmobilien Laut Untersuchungen von Garbe Research hat der Logistikflächenumsatz in der ersten Jahreshälfte 2023 deutlich nachgelassen. Dies lässt sich zum einen mit der konjunkturellen Lage erklären, liegt hauptsächlich jedoch daran, dass kaum vermarktbare Flächen zur Verfügung stehen – Logistikimmobilien weisen aktuell eine historisch niedrige Leerstandsquote auf. Der Logistikimmobilienmarkt sei aktuell nahezu vollvermietet, so Expert:innen. Weniger Neubauten durch hohen Zinssatz Ein Grund für die ungewöhnlich hohe Vermietungsquote liegt im geringen Neubauvolumen. Bauen ist deutlich teurer geworden – das zeigen eindrucksvoll die gestiegenen Baupreise und Zinssätze. Davon beeinflusst ist die Neubaudynamik aktuell rückläufig. Im ersten Halbjahr 2023 wurden rund 1,6 Millionen Quadratmeter neue Logistikflächen gebaut; zirka 900.000 Quadratmeter davon entfallen auf das zweite Quartal. Obwohl die Bautätigkeit im Verlauf des Jahres wieder zugenommen hat, wird vorausgesagt, dass sie im Vergleich zu den Vorjahren voraussichtlich erheblich geringer ausfallen wird. Deutlich gestiegene Spitzenmieten Und so kommt das bekannte Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage zum Tragen: Sind weniger Immobilien vorhanden, während die Nachfrage ungebrochen hoch ist, dann verteuert das dementsprechend die angebotenen Flächen. Im ersten Quartal 2023 sind daher laut Garbe Research die Spitzenmieten bei Logistikimmobilien nochmal deutlich gestiegen, wohingegen die Wachstumsdynamik sich im zweiten Quartal schon wieder abgeschwächt hat. In Deutschland sind die stärksten Mietpreisanstiege in Teilmärkten im Westen zu verzeichnen: So stiegen die Quadratmeterpreise in Köln um 1,10 Euro, in Dortmund um einen Euro und in Düsseldorf um 0,80 Euro, ebenso wie in München. Laut der Garbe Research Pyramid-Map lag das Mittel der Mietpreissteigerungen in Europa bei 0,44 Euro pro Quadratmeter – die soeben genannten Teilmärkte liegen also deutlich darüber. Die höchsten Spitzenmieten in Deutschland sind in den Top 7-Städten zu verzeichnen (dazu zählen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart), wobei die Mieten zwischen acht Euro pro Quadratmeter (Düsseldorf) und 9,80 Euro (München) variieren. Prognostizierter Nachfrageüberhang bis Jahr 2024 – Kooperationen sind gefragt Der Mangel an verfügbaren Flächen sorgt in Kombination mit der enormen Bau- und Zinspreissteigerung dafür, dass weniger gebaut wird und die verfügbaren Gebäude so stark ausgelastet sind wie selten zuvor. Dadurch bedingt ergibt sich ebenso ein Mietwachstum in den Regionen, die nicht zu den Top 7 zählen, die aber noch über Flächenpotenziale verfügen – so beispielsweise im Ruhrgebiet, in der Region Ostfalen-Lippe/Osnabrück oder in Kassel. So nimmt die Akzeptanz von Lagen außerhalb der Ballungsräume unter den Investoren immer weiter zu. Laut Voraussage der Expert:innen wird sich der Nachfrageüberhang bis in das Jahr 2024 ziehen, da aktuell trotz der geringen Leerstände nicht genug gebaut wird. Zu erwarten ist demnach auch, dass der Anstieg der Spitzenmieten weiter anhalten wird – auch wenn er im kommenden Jahr moderater ausfallen dürfte. Umso wichtiger ist es, Partnerschaften und Kollaborationen im Bereich Finanzen und Investment neu zu denken. Schließlich können sich im Dialog zwischen Investoren, Entwicklern und Logistikunternehmen neue Wege für Bauvorhaben und die Nutzung vorhandener Flächen eröffnen. Die BUILDINX hat es sich zur Aufgabe gemacht, eine Plattform für sämtliche Themen im Bereich der Logistik- und Industrieimmobilien zu schaffen und alle beteiligten Akteure zusammenzubringen. Autorin: Franziska Steffes

Industrie- und Lagerfläche wird in Deutschland immer knapper. Insbesondere in Innenstädten und Ballungsgebieten ist kaum mehr freie Gewerbefläche vorhanden. Dies hat den Effekt, dass die Preise steigen und gerade kleinere Unternehmen sich einen urbanen Standort nicht mehr leisten können. Um dem entgegenzuwirken, braucht es mehr Nutzfläche – doch wo nimmt man diese her? Wenn in der Breite kaum Fläche zu Verfügung steht, bleibt noch das Bauen in die Höhe. Andere Länder wie Frankreich und die Niederlande setzen bereits vermehrt auf mehrstöckige Logistikgebäude. Auch im asiatischen Raum sind vertikale Logistikanlagen bereits zum Standard geworden. Dieser Trend könnte auch in Deutschland ein lohnendes Konzept für die Zukunft sein.

Der Onlinehandel boomt seit der Coronapandemie wie nie zuvor. Umso wichtiger sind Last-Mile-Lösungen, um Transportwege und Zustellprozesse zu optimieren. Eine Möglichkeit dazu bietet Lagerfläche im urbanen Raum. So kann die letzte Meile der Supply-Chain erheblich verkürzt und Kosten gespart werden. Da Lagerhallen und Logistikimmobilien in Städten aber nur begrenzt verfügbar sind, müssen andere Lösungen her. Dark Stores und aufgegebene Warenhäuser können hier Abhilfe schaffen.